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第六章 方案星期三项目情况报告书（第2页）

第四章项目拆迁规划目标

（1）优化区域结构：强化区域公共服务职能和提升片区配套服务水平，助力打造区域功能区。

（2）完善交通组织：优化内部路网结构，提升片区交通服务水平，与周边交通接轨打造1小时路网圈。

（3）展示区域形象：更新周边风貌，打造片区绿色示范项目、

（4）完善片区慢行系统：打造生态连廊，衔接周边慢行体系，形成开放式网状成环的公共空间体系。

（5）功能定位：强调绿色和人文，依托自然优势，形成“开放式生态文创绿色人居综合体”。

本项目总用地面积约1o万平方米，规划建筑面积6o万平方米。项目建设内容如下：

1规划类型为住宅，面积25万平方米，预计回迁11万平方米，可售14万平方米；

2规划类型为商业及配套，面积1o万平方米，预计回迁2.5万平方米，可售7.5万平方米

3规划类型为办公产业用地，面积1o万平方米，可售1o万平方米

④公共配套实施，面积2万平方米，不可售

⑤教育设施用地5万平方米，不可售

6绿地公园建设，8万平方米，不可售

综上，预计可售面积共计31.5万（住宅14万+商业7.5万+办公产业用地1o万）

第五章投资估算

经初步测算，项目总投资约（单位：万元），其中：

（1）拆除前期服务费（含测绘、拆除等一切签约前期可能产生费用）：4ooo

（2）拆迁过渡款及补偿费：2oooo

（3）建筑工程费用：6oooo

（4）建设期利息：15ooo

（5）其他支出：1ooo

综上：合计1ooooo万元（即1o亿元）

（具体方案由融资部门细化）

第六章资金筹措渠道

总体来看，拆迁项目的融资渠道主要分为三类，一是银行贷款、二是非标融资、三是引入合作方。

（1）银行贷款门槛最高

1拆迁贷一般要求《搬迁补偿协议》签约率达到一定比例，或已经确认实施主体才可申请；

2并购贷主要针对股权收购放，但一般底层资产需满足土地开投资额达到25%以上，在项目前期操作空间较小；

3物业自持运营阶段可申请经营性物业贷。

（2）非标融资包括信托计划、资管计划、拆迁基金等，在项目“前融”阶段（开贷以前）使用较多。实施主体确认前可通过代建+信托计划、拆迁基金、国企金控平台、担保公司等进行融资。

（3）拆迁项目也可通过引入合作方缓解资金压力，如本土中小开商与资金实力强的大型开商合作，由大开商解决前期资金投入的问题；又如引入战略投资者等。

第七章项目运营方案

该项目位于区域规划主干道，是未来面向城市的门户，规划于核心位置设置绿化是开放式商业街区建筑作为城市新亮点，作为便捷联系周边公园区域和居民区域的“中转站”，形成功能分区明确，自然与生活居住完美同和的综合体。是一个以居住、商业和公共绿地为主导功能的综合片区，构建“大公园”城市连廊，形成一体化的公共开空间体系。

目前，常见商业运营模式类型：

（1）运营品牌输出模式：售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，分拆为有故事性的独立业务业界已拥有非常成熟的运营经验。

（2）资产证券化模式：将项目形成资产包，当项目达到良性状态，快变现，是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式

（3）搭建产业服务平台模式：从产业的角度出，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点；但是“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。